지분경매 공유자 우선매수 청구권 100% 총정리

공동소유의 부동산 지분경매로 매각하는 경우 공동 지분의 공유자가 경매에 나온 물건을 우선 매수할 수 있는 권리를 주는 제도가 있습니다. 공유자 우선 매수청구권이라고 불리는데요. 이 권리에 대해 총정리 하는 시간을 가져보겠습니다.


공유자 우선매수 청구권

공유자 우선매수 청구권이란

공유 지분이 경매되는 경우, 공유자는 매각 기일까지 보증금(최저 매각가의 10%)을 제공하고 최고 매수신고 가격과 동일한 가격으로 매수하겠다는 의사를 표시할 수 있으며, 법원은 최고 매수신고가로 낙찰받은 사람이 존재하더라도 매수 의사를 보인 공유자에게 최고 매수신고가에 매각을 허가해야 합니다. 이를 공유자 우선 매수청구권 또는 공유자 우선 매수권이라 부릅니다


우선매수신고 시한

우선 매수신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있습니다. 즉 입찰 마감 후 최고가 낙찰인이 결정된 뒤에도 가능합니다. 실무적으로 매각 종료를 선언하기 전에 공유자가 손을 들고 소리쳐서 우선 매수권을 행사하기도 합니다.


우선매수청구권 행사방법

우선 매수청구권을 행사하려면 일반적으로 공유자가 매각 기일에 해당 법원에 출석합니다. 그러나 신고 시기에 법적 제한이 없으므로, 공유자는 매각기일 전에 집행관이나 집행 법원에 보증금(최저가의 10%)을 납부하고 우선 매수청구권 행사 의사를 표시할 수 있습니다. 하지만 우선 매수 의사를 보이고 반드시 보증금을 납부해야 하는 것은 아닙니다. 최고가 낙찰자와 그 낙찰가격을 알리고 종결 선언을 하기 전 우선 매수신고자의 출석 여부를 확인하고 최고가 낙찰가에 인수할 의향이 있는지 확인하는 절차를 가져야 합니다. 이때 보증금을 납부할 수 있습니다. 이 절차를 무시할 경우 우선 매수청구를 신청한 공유자가 이의신청을 하면 매각이 불허 될 수도 있습니다.

우선 매수권 청구권으로 공유자에게 매각이 허가된다면, 최고가 매수신고인은 차순위매수신고인이 된다.


우선매수청구권자의 입찰

우선 매수신고자가 입찰에도 참여한 경우 우선 매수신고를 한 공유자가 입찰에 참여하여 입찰표를 제출했다고 해서 그 사실만으로 우선 매수권을 포기한 것으로 볼 수 없습니다. 따라서 우선 매수청구권자가 최고가 입찰가에 실패해도 최고가 입찰가에 우선 매수청구권을 사용할 수 있습니다. 그러나 공유자가 입찰에서 최고가를 얻어 낙찰이 되면 낙찰의 효과를 부인할 수 없습니다. 우선 매수청구권에 있는 사건은 참여인원이 적어지기 때문입니다. 단 우선 매수청구권자가 최고가로 입찰한 경우 차순위 입찰가에 우선 매수청구권을 사용할 수 없습니다.


우선매수신고 한 물건이 유찰된 경우

공유자가 우선 매수신고를 한 후 유찰되면, 최저 매각 가격을 최고 매수신고가격으로 보아 우선 매수를 인정합니다. 반복된 악의적인 우선 매수신고로 인해 유찰이 계속되면, 법원은 실무상 공유자 우선 매수신고를 1회에 한 해 받아줍니다.


우선매수청구권이 인정되지 않는 경우

  • 공유물 분할을 위한 형식적 경매
  • 공유물 전부에 대한 경매와 공유물 지분의 경매라도 경매신청을 받은 당해 공유자
  • 여러물건을 일괄매각진행 시 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자
  • 구분 소유적 공유관계에 있는 경우 등


공유자우선매수 신청서

공유자 우선매수 청구권 제출 서류입니다.

  • 공유자우선매수 신청서
  • 경매보증금 출석지급
  • 등기부등본
  • 주민등록등본

공유물 분할 소송 절차 및 방법 소장 작성