전월세 전환율이란 말을 많이 들어보셨을 텐데요. 전세의 보증금을 월세로 변경하거나 월세를 전세의 보증금으로 변환 할 때 적용하는 비율을 뜻합니다. 복잡해 보이고 어려워 보이지만 천천히 글을 읽다 보면 전부 이해 할 수 있습니다. 이번엔 전월세 전환에 관련된 내용을 알아보겠습니다.
전월세 전환율이란
말 그대로 전세와 월세를 상호 변환하는 비율입니다. 예를 들어, 보증금을 낮추는 대신 월세를 더 높이거나 반대로 월세를 낮추는 대신 보증금을 높이고 싶을 때가 있습니다. 이때 월세를 보증금으로, 보증금을 월세로 전환하는 비율을 전월세 전환율이라고 합니다.
전월세 전환율 계산방법
전월세 전환율 계산식을 보면 다음과 같이 나옵니다.
전월세 전환율(%) = (월세금액 x 12개월 / 전세금액) x 100
예를 들어 전세금액이 1억이고 월세가 100만 원인 경우, 전월세 전환율은 다음과 같이 계산할 수 있습니다. 전월세 전환율(%) = (100만 원 x 12개월 / 1억 원) x 100 = 12% 이 경우 전월세 전환율은 12%입니다. 이 말은 전세금액에서 월세로 바꾸었을 때 1년 동안 월세금액의 12%가 전세금액과 동일한 가치를 갖는다는 것을 의미합니다. 전월세 전환율을 계산할 때, 월세금액은 보증금을 포함하지 않은 순수한 월세만을 사용해야 합니다
주택 전월세 전환율 제한
주택임대차보호법의 적용을 받는 임대차의 경우 전월세 전환시 마음대로 정할 수 없습니다. 주택임대차보호법 제 7조의 2를 보면 전환시 산정률에 대한 제한을 두고 있습니다.
제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010. 5. 17., 2013. 8. 13., 2016. 5. 29.>
1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
이때 1항의 대통령령으로 정하는 비율은 현재는 10% 입니다. 2항의 대통령령으로 정하는 이율은 현재 2%입니다.
주택임대차 보호법을 보면 [대통령령으로 정하는 비율(10%)] 또는 [기준금리+대통령령으로 정하는 이율(2%)] 중 더 작은 비율로 전월세 전환율 상한선이 정해집니다. 이말은 최대 10%, 최소 2% 범위내에서 결정된다는 말입니다.
2023년 현재(7월) 기준금리는
3.5%이므로 3.5%(기준금리) + 2%(대통령령으로 정하는 이율) = 5.5%(상한선) 입니다.
상가 전월세 전환율 제한
주택과 마찬가지로 상가 역시 전월세 전환율에 대한 제한이 정해져 있습니다. 다만 주택과 다른 비율로 제한 받고 있습니다.
상가건물 임대차보호법 제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010. 5. 17., 2013. 8. 13.>
1.「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율
1항의 대통령령으로 정하는 비율은 12%입니다
2항의 대통령령으로 정하는 배수는 4.5배 입니다.
상가임대차 보호법을 보면 [대통령령으로 정하는 비율(12%)] 또는 [기준금리+대통령령으로 정하는 배수(4.5배)] 중 더 작은 비율로 전월세 전환율 상한선이 정해집니다.
2023년 현재(7월) 기준금리는 3.5%이므로
3.5%(기준금리) + 4.5배(대통령령으로 정하는 배수) = 15.75%(상한선) 입니다.
2023년 7월 전월세 전환율 요약
| 주택 | 민간임대주택 | 상가 | |
| 전세 → 월세 | 5.5% | 5.0% | 12% |
| 월세 → 전세 | 협의 | 5.0% | 협의 |
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