2023 오피스텔 각종 세금 취득세 양도세 종합소득세 주택수 총정리

부동산 거래 중 오피스텔 매매 시, 양도세와 취득세, 그리고 종합소득세 등 오피스텔 각종 세금에 대해 이야기해볼까요? 또한, 기존에 가지고 있는 주택이 있는 경우, 해당 주택이 주택 수에 산정되는 경우를 함께 알아보겠습니다.


오피스텔이란

오피스텔은 국어사전에서 간단히 주거 시설과 사무실의 기능이 합쳐진 건물을 의미한다고 나와 있습니다. 이는 사무실에서 일을 할 수 있으면서 동시에 거주할 수 있는 공간이라는 것을 뜻합니다.

“오피스”는 사무실을 뜻하는 영어 단어 “office”와 “호텔”을 합성한 용어이지만, 영어권에서는 “오피스텔”이라는 단어를 사용하지 않습니다. 이는 한국어에서 나온 고유한 표현입니다.

또한, 건축법에서는 오피스텔을 업무를 주로 하는 건물로 규정하며, 일부 구역에서 숙박이 가능한 건물로 정의하고 있습니다. 자세한 규정사항은 건축법 시행령 별표 1 제14호 나목을 참고하시면 됩니다.

오피스텔 각종 세금

오피스텔 각종 세금

업무용 VS 주거용

오피스텔은 사무와 거주 기능을 모두 가지고 있기 때문에 용도에 따라 주거나 오피스(사무)로 등록됩니다. 이에 따라 주택 수에 포함되는지 여부가 큰 차이점 중 하나입니다. 아래는 주택 수 등에 대한 차이점을 간단한 표로 정리해 보았습니다.

용도주거용업무용
전입신고OX
전세자금대출OX
주택수 포함OX
사업자등록주택임대사업자일반임대사업
신청기간잔금 납부후 60일이내분양 계약후 20일 이내
의무기간4년/8년 중 택일10년
건물부가세 환급XO
취득세분양가 4.6%
• 취득세 감면 요건
– 전용면적 60m² 이하(신규 분양) 이고
– 취득세 200만원 이하 면제
– 취득세 200만원 초과 85% 감면
분양가 4.6%
재산세• 건물분 : 0.1 ~ 4%
– 과세표준 : 시가표준*공정시장가액 60%
• 감면요건
– 전용 40 이하 면제
– 전용 40~60 이하 : 50% 감면
– 전용 60~85 : 25% 감면
• 건물분 : 과표의 0.25%
– 과세표준 :개별공시가*공정시장가액 70%
• 토지분 
– 2억이하 : 0.2%
– 2억 ~ 10억 : 40만원 + 2억 초과분의 0.3%
– 10억 초과 : 280만원 + 10억 초과분의 0.4%
종합부동산세• 6억(비수도권 3억)이하 합산배제
• 2018년 4월부터 8년 이상 임대시 합산 배제
비과세
임대료부가세부가세 신고 의무 없음월임대료 10% 부가세 신고(년 2회)
임대소득세• 연 2000만원 이하 분리과세 가능
• 종합소득세 과세
• 종합소득세 과세
• 월세에 부가세 10% 부과


취득세

오피스텔의 취득세는 아파트와는 다르게 고정된 세율을 적용합니다. 기본세율 4%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%가 추가됩니다. 이를 합산하면 총 4.6%입니다.

그러나, 2020년 8월 12일 이후에 취득한 오피스텔의 경우 주택 수에 포함됩니다. 이로 인해 기존에 주택을 보유하고 있거나 새로운 주택을 취득할 계획이 있다면, 취득세 중과에 대해 고민해보셔야 합니다.

하지만, 취득일로부터 60일 이내에 주택임대사업자로 등록하고 일정 조건을 충족하는 경우 취득세 감면 혜택도 받을 수 있습니다.

지역과 주택 수에 따른 취득세율(농어촌특별세, 지방교육세 별도)

구분조정대상지역비조정대상지역
1주택6억 이하 1%
6억 초과 ~ 9억 이하 1~3%
9억 초과  3%
2주택8%1~ 3%
3주택12%8%
4주택 이상12%
오피스텔4%


부가가치세

업무용 오피스텔을 임대사업자로 등록한 경우에는 부가가치세 환급 혜택을 받을 수 있습니다. 반면, 주거용으로 등록한 경우에는 이 혜택을 받을 수 없습니다. 하지만, 부가가치세 환급을 받은 경우에는 10년 동안 임대사업자 자격을 유지해야 합니다.


양도세

오피스텔에서 주거용과 업무용으로 구분할 경우, 양도세에 대한 기준이 다르게 적용됩니다.  

  • 업무용
    • 보유기간에 따른 기본세율(6~40%)
    • 장기보유특별공제(6~30%)
  • 주거용
    • 1주 택시 2년 이후 비과세 가능
    • 다주택시 주택에 따른 합산


재산세

오피스텔은 준주택으로 분류되어 업무용 건물로 과세됩니다. 오피스텔의 재산세는 건물과 토지로 나눠서 별도로 납부해야 합니다. 매년 6월 1일을 기준으로 파악한 재산세는, 건물 부분은 7월에, 토지 부분은 9월에 각각 고지됩니다.


건물분 재산세 계산방법

  • 업무용
    • 과세표준: 시가표준액 ×공정시장가액비율 70%
    • 표준세율: 0.25%(단일세율)
  • 주거용
    • 과세표준: 시가표준액 ×공정시장가액비율 60%
    • 표준세율: 가격에 따라 0.1%~4%

토지분 재산세 계산방법(업무용, 주거용 공통)

  • ​과세표준: 개별공시지가 ×공정시장가액비율 70%
  • 표준세율: 가격에 따라 0.2%~0.4%

종합부동산세

주거용으로 오피스텔을 등록할 경우, 수도권에서는 기준시가 6억 이하, 비수도권에서는 3억 이하라면 합산에서 제외됩니다. 그러나, 단독명의로 1주택이 9억 초과하면 종합부동산세 대상이 됩니다. 반면, 업무용으로 등록하면 종합부동산세 대상에서 제외되지만, 부속 토지의 공시지가가 80억을 넘는 경우에는 종합부동산세 과세 대상에 포함됩니다.


종합소득세

오피스텔의 사용 목적과 관계없이 월세를 받는 경우, 그 월세 소득에 대해 소득세를 납부해야 합니다.

  • 업무용 오피스텔
    • 종합소득으로 과세
  • ​주거용 오피스텔
    • 연 2,000만 원 이하 종합과세와 분리과세(15.4%) 중 선택 가능
    • ​임대소득 외 타 소득이 있는 분은 분리과세가 유리
    • 임대소득만 있는 경우에도  유불리를 따져봐야 함
과세표준세율
1200만원 이하6%
1200만원 초과 ~ 4600만원 이하15%
4600만원 초과 ~ 8800만원 이하24%
8800만원 초과 ~ 1.5억원 이하35%
1.5억원 초과 ~ 3억원 이하38%
3억원 초과 ~ 5억원 이하40%
5억원 초과42%

주택수

주택 수에 포함되는 경우를 알아보려면, 아래 표를 참고하시기 바랍니다.

구분주택수 미포함주택수 포함
취득세2020년 8월 11일 이전 취득2020년 8월 12일 이후 취득
재산세매년 6월 1일 기준 업무용매년 6월 1일 기준 주거용
종부세
양도세업무용으로 사용하며 양도주거용으로 사용하며 양도

<참조> 2020년 8월 12일 취득한 아파트 분양권의 경우 주택 수에 포함되지만 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다. 

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