농어촌 주택 고향 주택수 제외 양도세 비과세 요건

농어촌 주택 고향 주택수 제외에 대해 알아 보겠습니다. 농어촌 지역의 주택 및 고향 주택의 주택수 산정에서 해당 주택이 배제되는 경우, 양도세와 관련된 비과세 혜택을 받을 수 있게 됩니다. 이러한 혜택을 누릴 수 있도록 하기 위해 농어촌 주택이 요구되는 특정한 조건들에 대해서도 살펴볼 필요가 있습니다.

농어촌 주택 고향 주택수 제외


농어촌주택이란

농어촌 주택이란 이름에서 알 수 있듯이, 농촌과 어촌 지역에 위치한 주택을 말합니다. 이해하기 쉽게 설명드리면, 주로 읍과 면 단위에 위치한 주택이 이에 해당됩니다. 그렇지만 읍과 면 지역이라고 해도 일부 지역은 농어촌 주택으로 인정되지 않을 수도 있습니다. 이에 대한 자세한 정보와 인정 기준은 관련 법률 및 규정을 참고하시는 것이 좋습니다.


농어촌주택 적용 불가 지역

수도권 지역 중에서 연천군과 인천 옹진군을 제외한 지역, 도시지역은 국토계획법에 의해 규정되며, 조정대상 지역은 주택법에 따라 정해집니다. 허가구역은 부동산 거래신고법에 따라 지정되며, 관광단지는 관광진흥법에 의거하여 규정됩니다. 이러한 법률과 규정에 따라 지역별 기준이 달라질 수 있으며, 주택, 부동산에 대한 세법, 혜택 등이 지역별로 차이가 있는 것을 알 수 있습니다.

  • 수도권지역(연천군, 인천옹진군 제외)
  • 도시지역(국토계획법) 
  • 허가구역(부동산거래 신고법)
  • 조정대상 지역(주택법)
  • 관광단지(관광진흥법)


농어촌주택 요건

농어촌 주택이 되기 위해서는 위치 및 가격 요건을 충족해야 합니다. 이전에는 면적 조건도 요구되었지만, 현재는 면적 조건이 삭제되어 요건이 달라졌습니다. 농어촌 주택의 공시가격이 3억 이하인 경우에 해당 혜택을 받을 수 있으며, 한옥의 경우 공시가격이 4억 이하일 때 해당 혜택을 받을 수 있습니다. 이러한 기준을 충족할 경우 농어촌 주택으로 인정되어 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

  • 공시가격 3억 이하
  • 한옥의 경우 공시가격 4억 이하


농어촌주택 비과세 특례 요건

농어촌주택이나 고향주택과 관련하여 1가구 2주택 양도세 비과세 혜택을 받으려면 특정 조건을 충족해야 합니다. 모든 요건을 만족했다 하더라도, 아래의 조건을 만족하지 못하면 혜택을 받을 수 없습니다. 핵심적인 특례 요건은 농어촌주택이나 고향주택을 취득하기 전에 보유한 일반 주택을 양도했을 때만 해당 주택의 수 계산에서 제외된다는 점입니다. 이를 지키지 않을 경우 혜택을 받을 수 없습니다. 즉, 농어촌주택이나 고향주택을 먼저 취득한 후, 일반 주택을 나중에 취득한 경우에는 양도세 비과세 혜택이 적용되지 않습니다. 이러한 요건을 지켜 혜택을 받으려면 주의 깊게 계획하셔야 합니다.

  • 같은 지역의 읍•면의 2 주택은 불가
  • 농어촌 주택 3년 이상 보유
  • 주택 취득 순서 중요
    • 비과세 요건 충족
      1. A일반주택 취득
      2. 농어촌주택 취득
      3. A일반주택 매도(양도세 12억까지 비과세)
    • 비과세 요건 불가
      1. 농어촌주택 취득
      2. A일반주택 취득
      3. A일반주택 매도(양도세 비과세 X) 


고향주택 비과세 특례 요건

고향주택은 농어촌주택과 유사한 혜택을 제공하지만, 좀 더 완화된 조건이 적용됩니다. 농어촌 주택에서는 도시지역과 허가구역이 불가능했던 것에 반해, 고향주택에서는 가능한 경우가 있습니다.

고향주택의 요건은 다음과 같습니다:

  • 가족관계등록부에 10년 이상 등재된 등록지를 기준으로 10년 이상 거주한 사실이 있는 지역
  • 공시가격이 3억 이하, 한옥의 경우 4억 이하
  • 보유기간이 3년 이상인 경우
  • 고향주택과 일반이 주택이 연접해 있는 지역은 불가능합니다.

위의 조건을 보아 고향주택은 농어촌주택과 비교할 때 좀 더 다양한 지역에서 이용 가능한 혜택을 제공하고 있다고 볼 수 있습니다.

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